经常关注社会新闻的人，对这样的消息可能并不陌生：家长陪孩子写作业气到拍桌痛骂，甚至还有家长因为辅导孩子写作业气到心梗直接住进医院。每日辛苦工作回家还要辅导孩子功课，正在成为越来越多成年人的真实烦恼。
这在致力于扮演城乡建设与生活服务商角色的万科，和互联网教育提供者阿凡题来看，是一个机遇。
近日，杭州万科旗下教育平台万巢教育董事长陈磊，和阿凡题教育CEO王庆苑，接受了网易房产专访。两家公司已于去年底达成战略合作协议，以放学后的晚辅教育社区店服务为切口，抢食教育地产万亿大蛋糕。
阿凡题教育，是一家采取线上线下相结合方式解决中小学全科辅导的互联网公司，自2013年成立以来，阿凡题已经搭建了全国最大的在线答疑平台，覆盖6000万中小学生和40000名教师。2016年以线上线下相结合方式，将优质教师资源引入线下实体店，采用“线上教、线下管”的方式，解决实体机构教师资源匮乏的现状。
此次两家公司的合作，简单而言就是阿凡题入驻万巢教育旗下学习中心，提供晚辅业务。主要解决社区周边一公里，孩子三点半放学后的作业辅导以及周六日的课程辅导问题。
但这次合作中，双方作为合作方，进行了更深层次的合作捆绑。此次合作背后，是阿凡题拓展线下教育门店、扩大教育市场份额、为社区居民带来便利教育的意愿，也是万巢打造一站式教育空间运营平台、和为未来运营上万科教育综合体的主动试炼。
教育是刚需 社区一公里的便利
位于杭州江干区万科钱塘府项目的学习中心，有万巢教育和阿凡题落地的第一个合作项目。该学习中心选址于小区底商，与小区附近的中小学和住宅区域的距离，保持在一公里左右。
万巢、阿凡题钱塘府校区合作项目
阿凡题的智能学习吧位于该学习中心二楼，面积约200平米。这个空间在周一到周五的15：00-20：00，以及周末和寒暑假的8：30-17：00，为孩子提供教育辅导服务。
王庆苑认为，并不能把阿凡题的业务分为线上线下，公司打造的线上线下相结合模式模式，是线上智能辅导结合线下学管师监督，把“人、场、货”结合起来的一种方式。
阿凡题教育CEO王庆苑接受网易房产专访
人是社区里的业主，有家长有学生;场就是离人最近一点的地方，社区里家门口，达到最便捷的效果; “货”就是阿凡题提供的教育服务，教育最核心的就是师资——阿凡题用一根网线，将“货”引入离“人”最近的“场”。为什么一定要线上线下相结合呢?王庆苑这样解释他的教育观：教育一定是人与人之间的交流，学习氛围还有老师的言传身教都颇为重要。
在“货”的问题上，要把教学资源分配到每一个社区里面，需要很大工程量。
“但是我们线上的数据库以及师资资源，可以通过互联网赋能到各个地方，这就有效解决了‘货’的问题。所以在这一点上，我们就把人、地、“货”三个最重要的因素把控住了，从而打造出我们现在?线上线下模式。”?采用源自清华北大高材生的科学学习方法，从课业辅导入手，通过数据定位知识盲点，定制个性化学习方案。
而对于万科而言，万巢教育首先也是立足社区教育，核心是解决万科社区周边一公里范围内家长的素质教育需求。希望通过整合优质教育品牌，一站式地解决家长在素质教育方面的需求。
陈磊提出，万巢教育目标是做教育空间的运营者，而学习中心是成为一站式的教育综合解决方案的提供者。
万巢教育董事长陈磊接受网易房产专访
“我们希望把零散的社区周边教育需求和品牌的集中起来，多样化多品类多年龄段的，背后支撑的是万科学习中心的运营体系、管理体系，科技赋能的一些IT方面的支持。在这个过程中会推动内部入驻机构间的相互导流，所以会员信息全部由万科这边持有，会根据一些时间节点，进行内部的推送，使内部能够形成良性的互动。”
另一方面，万巢与阿凡题的合作，不只是出租空间，万科可能会把阿凡题变成美好生活场景师的一个道具，也就是说，万科的业主在购买万科房子时可以知道，入住可以享受万巢教育的服务，而阿凡题可能是万巢一个很大的IP热点。
“杭州万科目前在推一个美好生活礼包，就包含很多我们经营业务的服务，接下来我们也会把阿凡题服务，以体验券优惠或者折扣的形式添加到礼包中，对每一个购买万科房子的业主来说，阿凡题变成综合配套的一部分。”
陈磊透露，万巢在K12领域只与阿凡题合作。双方合作校区数量今年的计划是在杭州突破十个。在把运营能力提升之后，万科可能会把阿凡题和万科的合作做一个模式性的输出。
万亿大蛋糕
建立在万科巨大社区和业主规模基础上的合作，有着难以估量的合作优势。
万巢教育和阿凡题的合作，切入点是晚间作业的问题，这与素质类的钢琴班奥数班不一样，这是每个家长和学生每天都需要解决的问题。
王庆苑对网易房产透露，“教育培训市场是万亿市场，托管的市场粗算下来达到1600个亿。阿凡题做的实际上是从托管的1600亿市场升级为晚辅的市场，也就是链接到万亿的教育培训市场上 。”
怎么在万亿的市场上发力，凸显社区教育的优势?
在传统的教学过程中，教育方式多是单向标准化的，学习路径一致，但每个学生的知识基础和学习能力却差异很大，这样的教育方式不科学并且低效。所以个性化学习就成为提高学习效率的重要手段之一。
阿凡题依靠技术解决个性化学习规模化的问题。区别于传统教育机构切入周末辅导，阿凡题则通过作业环节，完成流量和数据的积累。作业辅导最头疼是如何高效利用碎片化的师资，而这正是互联网能够发挥其长处的地方。用“滴滴打老师”模式，阿凡题把日常教学拆分为5-10分钟的碎片化服务，将闲置师资进行高效匹配，令传统的作业辅导坪效翻三倍。
万科教育方面，陈磊坦言，“万科有这么好的基础，不用寻找用户，甚至可以直接植入用户。我们的教育服务可以成为卖房的优势，事实上构成销售承诺。万科有这么好的基础，这个事情做不成，就很可惜了。”
他认为，目前市场上有大量的公司在做类似的工作，比如嗨客upup学习小镇，也有其他开发商、教育集团做的教育综合体。但和万巢的模式一致的、在同一个赛道上的公司不是特别多，目前似乎还没看到特别大的竞争对手。
据陈磊介绍，万巢教育曾经有个社区点，周边存在一个很大的shopping mall，其间自然有教育的业态。起先他还担心购物中心把流量引走。而结果是业主或者说消费群体在经过对 比后发现，社区周边有更好的性价比，更方便的交通通达性。这是社区教育门店的优势。
王庆苑也补充了一点，“我们当初在研究线上线下相结合这种新的模式的时候，其中一个对标对象是7-11，shopping mall的出现包括网络购物的出现，是没有影响7-11的生意的。它生意的本质是便捷，便捷性是亘古不变的。”
虽然社区教育目前仍然是一个自有生长的蓝海市场，但陈磊认为未来一定会出现正面竞争，而这个时间可能就是一两年内。
万科教育赛马结果猜想
社区教育的商机并非只有万科一家企业发现，但万科却是最有可能将这项业务做大做强，并最终孵化出全国化教育品牌的企业。
陈磊指出，“越来越明显看出来，教育业务是杭州万科雨林业务中不可缺少的一环，增长性和我们在做的养老业务、泊寓业务，其实是等量齐观的一个概念。就像养老业务一样，教育业务是一个非常强调线下体验的业态，当万科持有大量资产的时候，教育业务是很好的内容解决方案。”
目前，在万科的整个规划中，教育业务和养老业务，都属于摸索性业务。这类业务在总部来讲当然是希望各区域能够实现百花齐放。而在百花齐放过程中一定会出现比较好的、被市场认证的一些模式，当万科有足够多的模式能够落地并且经过市场所检验的时候，总部可能会统一起来，形成一个在全国范围内复制的品牌。
网易房产了解到，杭州万科对于教育业务每年都有经营性指标。这个要求不单纯看财务指标，也看符合增长率，也看客户满意度。
陈磊向网易房产介绍称，今年公司对于万巢教育的要求，一个是学习中心的发展速度，一个是学制教育的配套数。
“学习中心发展速度，不仅有增速的要求，还有量的要求，今年对于我来讲，是在管的租赁面积，这跟我们扩建的速度是保持一致的。不仅包括校区的增长速度，还要求网点的布局。今年新增面积要求在一万五千方左右，在管租赁面积是指可以产生租金的面积，我们有很多公摊面积，不算在内。比如北宸之光2000方， 去除公摊面积，产生租金收益的面积仅有50%多一点。”
陈磊认为，万科教育赛马的最终结果，到最后一定会变成综合性教育内容的提供商。
最终提供的教育内应该至少涵盖三个方面。首先是学制教育部分，万科的教育业态不可能脱离学制教育存在，虽然这方面可能起步比较晚，相比于碧桂园等企业比较晚一些，但是现在已有的学校是不少的。
从学制教育衍生出的假日营地业务，肯定也会是很大的内容支撑点。据悉，杭州万科接下来可能会跟浙江省考古研究所，合作一个国家级的营地。
第三块支撑业务是教育综合体。万巢教育目前在做的学习中心就是教育综合体的雏形，它目前只是解决社区周边的需求，在实际运营过程中已经被发现体量不够。
“就拿北宸之光校区来讲，已经算是相对来说比较完善的校区，事实上还至少缺1500平方米，很多的好的机构和业态都没有办法引入进来，都是因为受到场地的限制。再往上是不是可以发展成8000-10000方的那种教育mall。这个事情是一定会有人做成功的，只不过是不是由万科来做而已。”
陈磊表示，万巢一直在寻找做教育mall的机会。
“比如在杭州下沙就有一个只做商业地产的国资背景开发商，当它shopping mall里面做教育业态的时候，坪效只有一块五一块，万科来做，可能会达到五块。所以这家企业会委托万科来对场地进行经营。”
他强调，万科做这种轻资产，不只是简单的帮甲方获取资产溢价，而是去锻炼运营四五千方教育空间的能力，为未来嫁接8000-10000方运营能力做技术准备。
“万科的教育空间运营能力，到最后一定是既能够服务于万科的，也能够服务于其他机构的需求。”
