“去金融属性之后的房地产风向，终究需要硬实力的比拼。战略角度而言，恒大已经做好了准备。
”作者丨韩小黄编辑丨
上市11年，在经历了跨越式高增长之后，恒大决意进入新的战略阶段——降负债。
3月31日，恒大召开了2019年度业绩发布会。 会上公布的数据显示，截至2019年12月31日止，公司实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408亿元，同比下降48；资产负债率77.9%，同比增长4.2%；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。 各项数字，均处于行业领先水平，除了负债。 所以，相较于过去一年的经营成绩，恒大更关心的是下一阶段的路该怎么走。 管理层深谙这个逻辑，所以正常业绩发布会最大的亮点并非数字，而是面对既定数字，恒大2020年的新型战略方向。许家印宣布：“全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。” 销售的比拼中，恒大已然领先。而后者主动提出的战略转型，则一举将房企战事带进了降负债的下半场。
高负债，不只是恒大的问题，更是行业的心病。
2019年，国内商品房销售额共计15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点，这是“住房不炒”政策之下，市场回归理性的结果。且普遍的分析称，这种理性不会发生根本性的改变，未来较长的一段时间内，全国商品房市场容量均将维持现有水平。 而在五年前，市场还不是这样的形势。 发布会上，许家印主动提及，五年前的恒大战略还是“三高一低”：2015年，宏观背景之下，经济下行的压力较大，房地产的核心诉求是去库存。而金融业对于房地产的支持，造就了整个行业的空前发展机遇。 “你买一个项目，上一个项目，项目还没有到手了，就有好几家金融机构开始跟你主动来谈。”
彼时，房地产和金融的关系极度亲密。
所以，恒大也正是在那时提出了“高杠杆、高负债、高周转、低成本”的核心战略。这在当时的政策背景和行业背景之下，无疑是迎接机遇最好的方式。 恒大也抓住了这波红利带来的机会。 2015-2017的三年间，恒大的销售额实现了从1300亿元到2000亿元，再到3700亿元、5000亿元的跨越式发展。 强劲的销售能力和运营能力，让恒大这个资历算不上老道的房地产公司一跃至行业领先地位。 在中国房地产协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的2020中国房地产开发企业500强测评结果中，恒大蝉联榜单第一。 中国房市的黄金十年，恒大凭借战略优势迅速崛起，成为了巨人。而伴随着潮水的变化，恒大也在改变战略这件事上率先反应过来。 2018年伊始，降负债的远谋已经显现。恒大的战略正式从“三高一低”转向“三低一高”，低负债、低杠杆、低成本、高周转的模式成为核心。 这是宏观政策及市场集体需求之下必须开启的转变，“房地产商的黄金二十年是没有了，我们现在必须将房地产的金融属性去掉。”自此之后的两年，恒大的资产负债率从430%降至150%。 直到这一次正式将“降负债”提升至集团最重要的战略之一，是恒大再次踩准节奏的体现。
三年降4500亿负债，这是恒大明确的KPI。
如何实现这个明确的数字目标，则是战略层面之下的策略体现。 首先，恒大自身最重要的销售优势不能丢，高增长的开源策略是重中之重。许家印为这个策略定下的KPI是年内实现8000亿元，到2022年突破1万亿。 线上布局，是恒大最大的优势所在。 进入2020年，突如其来的疫情黑天鹅让各行各业都遭受重创，本就遇冷的房地产也随之进入寒冬，多数房企业绩出现同比下滑。 根据克而瑞研究中心3月31日发布的报告显示，今年第一季度TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降约20.8%。 但与之相对应的是恒大线上销售带来的逆势突破。根据其公布的数字显示，恒大一季度销售额为1465亿元，同比增长23%，销售回款1133亿元，同比增长55%，名列行业第一，刷新了公司一季度销售及回款最高历史纪录，疫情阴霾之下，迎来了业绩的“开门红”。 许家印直言，主要源于“网上销售”带来的颠覆性营销革命。 始终优越的销售能力，让恒大无论如何转向，都具备了基本的底气。 而为了实现高增长的销售额，除了营销能力的革新，最重要的还是恒大20年布局中的规模优势。 发布会上，管理层多次强调，“我们有足够的土地储备，但在支撑销售额高增长的目标同时，也要实现控规模的战略方向。” 数据显示，在不包括旧改项目的前提下，恒大拥有的土地储备是2.93亿平方米，67%分布在一二线城市。也就是说，恒大只需发挥营销优势，充分利用现有“粮储”，增加现金回款的同时减少买地支出，就能够大幅降低债务总额，最终完成战略目标。
许家印算了一笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
除此之外，搭配过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，开源节流、环环相扣，这正才恒大提出“高增长、控规模、降负债”三大战略的内在逻辑。 去金融属性之后的房地产风向，终究需要硬实力的比拼。战略角度而言，恒大已经做好了准备。
