今日森美（集团）控股有限公司（股份代码：00756）发布一则公告，关于与郴州市北湖区农业农村局签订开发田园综合体项目事宜，引起笔者的关注，我们来研究一下这桩生意究竟如何。
森美控股是中国领先的橙汁供应商，主要从事生产及销售自家森美品牌生产的不经浓缩还原程序的新鲜橙汁及冷冻浓缩橙汁。公司也是少数在中国像世界领先饮料生产商（包括中国可口可乐、日本三得利、娃哈哈）供应冷冻浓缩橙汁的本地供应商之一。
公司的重点推销产品是NFC橙汁，NFC是英文“Not From Concentrate”的简称，中文译为“非浓缩还原汁”，即非浓缩还原100%鲜榨果汁。根据公司官网介绍，NFC橙汁的生产要求极高，甄选橙果，离树24小时之内鲜榨，不添加水、糖、香精、色素和防腐剂，每盒330毫升的森美NFC橙汁要消耗6-7个橙果鲜榨而成，可谓是“橙汁中的爱马仕”。
前几年公司由于过度扩张，导致其债务缠身，2018年12月，前公司控股股东兼主席辛克以“负壳价”抛售公司44.74%的股权，公司易主吴绍豪先生。公开资料显示，吴绍豪先生是一名资深的房地产开发企业家，拥有逾16年房地产开发管理经验，自2003年以来，吴先生一直担任江苏瑞尔房地产集团公司(‘江苏瑞尔’)、上海电子商城有限公司(‘上海电子商城’)、沈阳金沙城置业有限公司(‘沈阳金沙’)及江苏水之源置业有限公司(‘江苏水之源’)董事会主席。江苏瑞尔、沈阳金沙及江苏水之源主要从事房地产开发业务,上海电子商城主要从事经营位于上海嘉定之批发市场。此外，吴绍豪先生还投资了山西晋城银行股份有限公司和浙江瑞安农村商业银行股份有限公司，且为该行的第二大股东。
根据资料显示，自吴绍豪接手森美控股以来，对公司进行债务重组，购买公司可转换证券CB、涡轮和全面收购GO共计价值约3.3亿港元，截止2020年2月底，吴先生持有森美控股56.79%的股份，未来还需偿还公司重组前遗留非抵押银行贷款约1.4亿港元。共计4.7亿。距离认购公司发行认购可转换证券CB不到两个月，吴绍豪先生再次大手笔投资，是什么原因让吴绍豪先生如此看好森美控股和其所在的橙汁行业呢？
此则公告显示，森美控股全资子公司郴州森美与郴州市北湖区人民政府达成合作备忘录，公司将租赁约5000亩土地以建设一个以森美品牌命名的田园综合体项目用于鲜橙种植。郴州森美租赁5000亩橙园，向郴州市政府支付的租金仅为300元每亩，每年租金仅150万人民币，首期需支付2250万人民币青苗补偿费。
公告中未透露首期5亿投资款项的明细，我们不妨假设估算一下，
去除前期橙苗和加工设备的投资，余下约2.5亿元为400亩建设用地的土地款，平均每亩土地63万元。公告中并没透露项目的详细地址，但是我们搜索到郴州市土地规划局公示的森美田园综合体项目。该项目北侧紧靠郴州市中心城区，东侧邻槐树下片区，南侧邻坳上镇，西侧邻长冲片区，其规划范围为郴州大道-园泉路-左家路-太阳城路-槐万路-马岭三横路-长冲路-棉花冲路-锦轩路-南岭大道所围合的区域，总规划面积约14.38平方公里。
我们对比项目周边近期成交的商业和住宅用地交易信息，森美通过橙园项目拿到的配套建筑用地的价格远远低于市场水平。不过实现这样的土地不是不可能。郴州是位于柑橘产业带（甘南-向南-桂北柑橘带）上，是农业农村部柑橘规划的脐橙优势区，森美此次大规模投资发展本地农产品和地方开发项目，可为当地创造上千的工作岗位和可观的税收收入，同时刺激郴州当地的旅游开发，当地政府有望出台优惠政策支持公司的投资项目。
中国是世界第八大果汁消费市场，近几年，我国果汁零售量整体处于增长状态，据前瞻产业研究院发布的《果汁行业产销需求与投资风险分析报告》数据显示，2013年果汁零售量达到最高值144亿升，同比增长8.16%。到2017年，我国果汁零售量将达到136亿升，我国果汁及果汁饮料零售额为1033亿元;2018年果汁零售量达140亿升，我国果汁及果汁饮料零售额为1071亿元。到2020年，中国的橙汁年消费总量将达到400万吨。
然而目前我国国内生产的橙汁还不能满足国内的消费需求，其中作为橙汁加工用的冷冻橙汁，有约95%需要依赖进口。国内橙汁消费量大，然而产能却不足，公司年产20万吨橙汁的销售的目标实现难度不大。公司目前的平均橙汁售价8000元每吨，加工厂投入生产后，每年可以为公司带来16亿的销售收入。
据了解，郴州橙园的新工厂将主要用于生产浓缩橙汁。我们回顾了公司在创立运营早期时，未涉足NFC橙汁领域，主营产品为浓缩橙汁，利润极好，持续保持33%的净利润，我们保守估计郴州橙园工厂的橙汁生产和销售的净利润为25%，那么郴州橙园将有望为公司每年贡献4亿人民币的净利润。
如此庞大的工程，对当地政府带来的经济效益也极为可观。在税收方面，假设地方政府为森美控股提供了税收优惠政策，单算销售收入为地方带来的增值税有可能高达到每年8千多万元。橙园建成投产后，公司每年也会向当地果农采购数十万吨的鲜橙，提供上千工作岗位。这也是公司通过“白菜价”购买的土地的深层次原因。
我们再回过头来算一算房地产开发商企业家背景的吴绍豪先生的地产生意。受惠于优惠的土地成本，保守估计以6000元每平的价格出售，后期销售盈利及其可观。即使公司不投资建设开发，仅凭转卖土地便可赚取5亿多人民币。可以说，公司打着发展农业的旗号狠狠的做了一把房地产生意。
我们预计橙园和加工厂在2年内建设完成并投入生产，地产开发项目5年完成，且在2021年后开始预售，假设预售分两期，每年完成一期销售，那么在2021年，森美控股此次在郴州投资的田园综合项目有望为公司贡献约4.3亿元净利润，2022年净利润8.3亿元。2019年6月，森美控股与重庆橙园终止了运营协议，公司也决定终止橙园的业务，运营业绩遭受重挫，目前森美国际的市值不足2亿港元，明年预计的净利润有望比现在的市值还高出一倍有余，此次郴州橙园的投资有望使公司再一次在橙园和橙汁领域收复失地。我们观察到其他涉及田园综合项目的港股上市公司的平均估值倍数11.7倍（TTM）/11倍（静态），可以看出市场对田园综合项目发展空间的认可。
如果以5倍PE估值，明年公司的市值或将达到23.65亿港币，2022年森美郴州橙园正式运营时，这样一来其市值有望至少达到45.65亿港币。假设大股东行使全部债券转换和认股权，总发行股份约为20.13亿股，对应的预估目标股价为2021年1.17港元/股，2022年2.26港元/股。而公司股价目前仅为0.15港元！中间有8-15倍的涨幅。有心的投资者可以重点关注。
