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楼市传媒董事长蔡鸿岩:物联网升级中国制造
2016年7月11日 22:50  CCTIME飞象网  

“2016国际开放物联技术与标准峰会暨W3C万维物联网兴趣组会议”7月11日-14日在北京唯实国际文化交流中心举办。飞象网作为直播媒体将对会议做全程报道。直播内容:

楼市传媒董事长蔡鸿岩

蔡鸿岩:我这个标题,题目有点大,在座人当中,我是一个外行人,不是真正物联网行业内的人。按北京话说,我是来给物联网当托的。我们希望,我们能够通过房地产行业的推动,把开放物联网平台能够推向落地。

我本人是做传媒出身的,做了20多年的传媒,而且这个媒体主要是跟房地产的结合,所以我在房地产领域有很多的社会身份,也做了很多有关房地产的研究。大家会提一个问题,为什么我做房地产跟物联网有什么关系?今天我想我主要讲的是这个方面的问题和我现在身份的关系。

给大家一组数字,这是2015年,我们拿到的统计的数字,中国房地产对GDP的贡献是15%,中国房地产的总的建筑面积是73.57亿平方米,城市家庭住房私有化率达到89.6%,全国累计开发的住房面积有200多亿平方米,这是一个行业的数据。

房地产在中国是一个支柱产业,它所带来的产业的带动效应,右边这张图有很详细的数据,包括它对能源领域、对于制造业、对于矿产业、对于电子产业,对于交通,对于化工产品、文化、体育、水利、石油各方面的影响都有详细的数据。国家统计局给的数据是2015年全国房地产开发的投资额是95.97亿,房地产对制造业的影响,房地产投资每增加1%的投资,带动的制造业的投资增长是0.6%,那就是说2015年,我们整个房地产带动的制造业的投资额是5.7亿,这么一个数据。

房地产间接带动的行业有将近上百个,这里头就不详述了。这就是我们房地产跟物联网的关系,我想着重阐述的是这点。物联网提起来已经有将近10年时间了,但是物联物到现在还缺乏一个标准,我们今天的会议主要探讨关于物联网标准的话题,物联网推进的现在这样一个格局,我们认为很重要的一个原因,在于它的市场化的推动缺乏一个平台,而房地产对于物联网的推动,有一个非常现实的,非常有力的资源的优势,就是物联网的大部分的应用场景都在房产,都在物业空间里面,从智能家居到智慧社区,再到智慧城市,物联世界、智慧生活,现在我们所说的物联网大部分都跟房子有关系,这是它的应用场景。比如我们现在开会的空间里头,我们看到的电子设备,大部分都是智能的,都是有传感器的,是不是在任何一个空间里头,都可以实现互联互通呢?我想现在还不能,我们现在做的事情就是朝着这个目标去努力。

房地产跟物联网的整合还有一个优势,房地产具有高效整合硬件的平台的优势,为什么这么说?我讲一个例子,大家就理解了。任何一个地产公司的项目在它建筑的时候,说我要采购招标,万达要在北京通州建一个万达广场,这里头所有的电子、机电、家居这些产品的采购,现在要采取招投标的放说,甭管你是中国制造,还是世界制造的硬件产品、电子产品、机电产品,你都要来参与投标,这就是这个行业,刚才我介绍了这个行业的规模,每年度的产量,它的建筑面积,这样大的一个体量和存量,对于物联网,对于智能硬件的接入,这是一个高效整合的平台。无论我们是智慧家庭,还是智慧社区,还是所谓的智慧城市,其实在这个领域里头的应用,在整合硬件上,它有一个得天独厚的优势,这点来说,可能在其他的包括欧美的这些国家里头,可能都没有过这样的一个发展的经历。大家可能知道,在网上面看到,就在上一周,习主席在中南海邀请了十多位各党派,各界的经济学家,一个经济发展的座谈会。我昨天下午参加一个电视台节目的时候,跟其中的一个参与座谈的专家,马光远(音),我们在一块做了一个节目,他说这次聊天的时候,在座谈会上,他提出了一个叫“中国特色的政治经济学”。我们现在整个的发展主要是对前景看不到非常确定的前景,不确定性非常多,不确定性多的原因是我们缺乏经济发展的理论的体系,习主席在总结的时候,得到了一个首肯。中国的经济发展确实有很大很大的特色,特别是在我们的产业结构上,这些年整个经济的发展结构。我们现在讲要调结构,一直在讲调结构,包括现在所谓的“克强经济学”,包括推动创新创业,新的增长的模式,都跟我们过去粗放的发展方式有直接的关系。现在通过提高我们国家的创新创造的能力,通过科技推动产业经济的发展,这样目标的确定,都是对我们过去30年快速发展的一个深刻的总结,得出这样的经验结论。在未来以互联网、物联网推动的科技发展的趋势当中,我们说传统经济必然要转型,而这种转型当中,跟我们这样巨大体量的房地产行业有着密切相关的关系。

再给大家一组数字,大家看右上方的表,从2011到2020年中国智能家居市场规模增长趋势。2011年从110一直到2020年预期的3290这样一个数据的增长,从最近三四年来,我们看到全国的房地产楼盘项目在推广的时候,绝大部分都打出了智能家居、智慧社区的招牌,现在从企业来说,从开发商来说,很多都意识到了,智能化家居,物联网对它的意义。当然我们说这个前提是有很多的开发商,只是拿着智能家居、拿着物联网,拿智慧社区当做一个销售的噱头而已,对物联网是什么,未来怎样互通互联,根本就没有任何基础的认识,但是他认为智能家居一定是他的客户的需求,开发商在积极的推动。我们在这个行业领域推动这样的事情,正好迎合了行业广泛的需求。

大家都知道,最近非常热门的话题,几乎每天占据头条的都是万科宝能事件,万科作为中国第一大房地产商,现在出现了这样的状况,从股权的争夺来说只是一个表面现象,更大的现象在于整个行业出现的问题。2013年初,万科的总裁郁亮提出房地产进入白银时代,也有地产人说进入下半场,房地产黄金发展的时代已经一去不复返了。整个房地产行业面临的转型,去年11月份,中央经济工作会议提出了去库存,今年两会政府也提出了去库存,所谓的去库存,是指房地产的去库存,而房地产如何去库存?怎样有效的去库存?我们前些年快速发展建造的大量的房地产,如何消化?现在在资本市场上上市的房地产公司,有将近200家,我统计是160多家,有很多上市公司都有房地产这样板块的业务,房地产现在还维持着大量的增量,持续的生产投入,房地产怎么去转型?在地产行业来说,这个转型就是从开发向运营转型。以前是买地,建出房子来,把房子卖出去,这叫开发模式。运营模式就是说我买地,拿地之后,房子建好之后,我通过运营物业,我去做写字楼,去做商场、购物中心,我去做产业园区,甚至做住宅类的公寓,通过收租金的方式获得长久的收益,这就是从开发向运营转型。开发商这种转型,在过去十多年,可以说10年的黄金的高速发展期,开发商在躺着挣钱的时代,把自己站挣钱的功能给失去了,它不会去用运营的方式去运营。比如说万科,到现在95%以上整个公司的经营,还是靠着销售这类的物业,很少比例持有型的物业。我们看世界上大的地产商,无论是美国,无论是欧洲,无论是香港,我们看香港四大家族的地产商的背景,至少60%、70%的物业是靠经营管理来获得的收益。我们的地产商,排行业第一的万科绝大部分都是靠销售型的物业,它的基础生产资料是土地,土地作为基础生产资料,理论上是有边界的,是不可以延续的。2009年,我出版了一本书叫《批评万科》,最近正在筹备再版这本书,09年的时候,就提出对万科这种发展模式,提出了质疑,提出了合理化的建议,从那之后,万科从08、09年开始,也在逐渐增多持有型物业的比例,但是还是很慢,现在比例还是很低。

我们说整个运营的转型,大家看左边这张图,销售物业的模式,这是开发商的模式,原来销售物业的开发模式。比如说2016年7月份,我抢了一个地王,我用50亿拿了一块土地,最快的速度,按照万科、万达这样效率比较高的开发商,最快速度上市也要15个月以后,最快的速度也要等到2017年年底才能形成销售,如果赶上市场好,可能一个星期就把这个房子卖出去了。也有可能地方政府出台政策说限购了,不许你这样卖,必须得本地拿居住证的人,要社保交多少年的人才有资格买房,可能你的销售就会无限期的延期,所以这种生产模式,跟股市资本市场的需求模式是一个悖论,不合理。地产开发商上市本身就不合理,为什么这么多地产商上市?这不是今天讨论的话题,大家可以看我们国家在资本市场的一些制度、监管这方面的问题,我就不多说了。包括去年股灾出现的一系列的问题,我想探讨的只是房地产转型的问题。

从销售型的模式,以前房子卖完之后,开发商又接着拿地。现在每天都有人问我,说老蔡,为什么开发商现在还疯狂抢地王?现在地的价格比房价的价格还贵,为什么开发商还要抢?这就是地产行业的潜规则,特别是对于国企、央企,不拿地就意味着要停工,可能马上就要下岗了,至于这个公司去生产,去开发,以后挣不挣钱不重要,关键是这个过程,维系生产过程非常重要。像现在所谓的去产能,很多国企并不是那么容易的说关停并转需要去产能这些企业就一了了之了,不是那么简单的事情,房地产也是一样,他还得要拼命拿地王。项目式的生产方式,导致开发商是一种波动型的生产的模式,而在物联网的模式持有运营之后,看这条线,在上面这条线,持有运营之后,物业可以销售一部分,持有一部分物业运营,保持它的持久性的收益,这就是开发商,整个行业从销售到持有转型,这样的一个模式的转换。而支持这样的持有模式的一个转换,物联网在整个转型当中就起到了一个很好的技术平台支持的作用,我们说是符合模式的物业运营获取的利润,可以支持它补充现金流,可以支持它资产的盘活,可以支持它去库存。

我在今年春节之后,我参加了央视财经评论,做过一期节目,提出一个广义去库存的理论。去库存更准确的讲应该因地而异、因时而异,因物业而异。现在我们看到最大的存量是商业地产,之是购物中心,是写字楼,是二三线、三四线城市大量囤积的消化不掉的写字楼。我们提出了房地产+,房地产跟互联网、跟物联网的结合,这样能够有效的化解库存。

我们现在在推动整个地产行业,跟物联网推进,我们在跟开发商讲的一个理由,动力在哪?我们可以让开发商的财务模型发生转变,把它原来的成本项转化为收入项。我们大家都知道,北上广深一线城市,包括省会城市卖的房子大部分都是精装修的房子,开发商从储物柜、电器,这些所谓送的精装修,对开发商来说,这都是他绝对的成本,但是如果做到了互联互通的物联网之后,开发商的这些成本,起码有一部分可以转化为收入。就像我们的手机,在五年前我们想象不到手机会免费送你,现在你只要包我的流量,我就送你苹果手机。我们看到414乐视送硬件,免费送他的超级电视,其实也就是送硬件,然后用服务,用流量收取利润。同样的道理,电视也好、空调也好,最后都是落在房子里的,都是落在C端用户的家里的,或者他的办公空间里的,所以就这个来说,我们大家看,右边的这两个柱状图。靠左边这个柱形图,它是开发模式,它发生的成本,中间10%到20%,这是它支出的成本。右边这个作为运营模式,它有一块可以通过补充现金流,资产盘活、去库存,包括引入了金融租赁这样的模式之后,能够更多的去增加它的收益,这个对于整个地产行业来说,对开发商来说,这是对他经营的有效支持,他就可以积极的推动转型。

我同时还有一个身份,我是黑马会房地产分会的秘书长,这个分会是我牵头组建起来的,我们分会组建之后,我提了一个口号,主题叫“房地产+”。国家倡导的双创,它的基础就是房产、物业,所有的创业者,没有哪个创业者是在马路上创业的,乔布斯在车库里创业,车库也是房子,也是物业。每个行业创业、创新、生产都离不开物业独立存在,而现在又有大量的库存的物业存在,开发商应该主动的去跟创业者合作,我们提出了叫房产变资产,资产换股权,去推动这样的物业合作。我们看现在很多的创客空间、孵化器,都是按照这么一个方向在去积极的推动,支持大众创业、万众创新。我们也希望更多的地产行业的企业,即便你有一个很好的物业,今天上午来了一个朋友,因为他下午有会就走了,他们公司是地产商,现在他们就在做物联网领域的投资,他们刚投了一个车联网的项目,今天来,我们还专门讨论这个事情,他们公司的项目就在海淀区的一个非常核心的位置。他今天来跟我说,他们有一个5000平米的空间,原来是想找毛大庆他们优客工场合作,但是优客说他们现在在北京不能布点了,我说可以介绍其他的孵化器,因为他的位置非常好,就在苏州桥5000平米,在海淀区的核心位置,是非常好的位置。而且这个开发商的基因已经改变了,他现在主要是做创投,在很多创业领域去参与孵化、去投资,已经不是传统意义的开发商了,这样的开发商来说,我们会看到未来三五年内,会有很多的开发商往这个方向去转型。现在很多大的创投基金里头都有地产商作为RP(音18:09)的身份出现,包括中关村有的基金超过一半的RP都是地产商的背景,包括一些地产商的二代去做IT互联网、做创投的工作。现在都是一个非常好的机会。

我们现在做的易联港这个项目,我们做的工作就是帮助把这个项目,在民用的推广,我们做的是推广的工作,这个易联港的核心,中间橙色的这个就是易联港的平台,基于城市物联网基础设施,把应用层、通讯层、设备层打通,通过易联港的数据中心,来解决整个跟所有硬件开放的互联互通。

大家看到在门口的展示区,我们是昨天下午开始,我们的工程师到昨天晚上接近3点的时候,完成的,大概有10多个硬件,跟我们易联港平台现场的接入。明天有现场演示的接入,包括国外的专家会带他们的自己产品硬件有这样接入的演示的展示的活动,可能大家明天会有一个更直观的感受。

我们易联港的商业模式,就物联网这个行业领域来说,我个人理解,物联网和互联网相比来说,它有一个非常大的优势,它与生俱来就有商业模式,因为物联网的基础是基于传感器,是基于智能硬件,是基于实际的物体,而不是互联网,特别是中国互联网,很多互联网大家都讲的是商业模式,讲的O2O,都是在云、都是商业模式的创新,都是虚的东西,投资者能不能把这个干成?我们要看他做的过程中,可能有10个项目,最后可能只有0.1个项目走到终点做成功,更多的是失败,中途终止了。我们2011年做了第一个APP,到去年年底,我们把技术团队全部解散了。(18:12)包括我们现在做物联网,我们总结出来的,包括硬件流、客户流、金融流,所谓硬件流,在国外,包括美国已经有这样的模式了,注册硬件一年收费一美金,以后所有的硬件都接入平台,这个东西以后的收入不成问题,只不过我们要推进市场覆盖率,我们还是要眼前要收益的问题,因为我们肯定要走确定的方向,我们要通过资本运作,通过融资的方式来推进我们的快速的市场覆盖,跟地产商合作,跟行业来合作,包括硬件厂商采取开放合作的方式,现在平台的核心就是开放,本身是一个开放体系架构,同时运作中核心两个字就是开放,跟硬件厂商广泛的合作来推进。大家看到门口这儿做的演示,基本上都是我们这个项目在最近三两个月,通过跟厂家之间的沟通,很快就形成了一个合作,现在我们跟他们都没有商业的关系,但是不意味着未来没有商业性的合作,现在先把它接进去,让大家互联互通,形成真正的网络体系,形成平台,只有平台多了,实际的应用价值才会体现出来。在此之前,无论是小米,无论京东,无论海尔,他们做的所谓的平台,我们总结认为他们都是基于自己一个厂家、产品、品牌体系为主导的一个应用,而不是基于C端用户的应用去做的一个所谓的平台。

我作为一个用户来说,一个家庭作为用户来说,我用什么硬件产品,用什么终端,用什么电器产品,我有完全的更换选择的选择,你一个厂家不应该约束我,而我们以前过往的这些体系都是基于自己产品体系的。如果我是某个厂家负责这块研发的工程师,作为项目总监负责人来说,我肯定要遵循老板的利益。老板说你要把握这个产品都接入到这个平台里,不可能把竞争的厂家介入到平台里,这样就形成一个开放的平台,未来的市场空间会是非常大的。

客户流,包括硬件流量的分成,通过O2O的分成,包括广告,包括客户大数据未来都有商业模式。金融流,我们说金融租赁跟硬件厂商的合作,现在社区金融机构的合作,跟业主的合作,都有这种商业模式,而且多到我们可能现在没法想象的程度。

我们的目标就是联合地产商,以房地产为切入点打造物联网平台,我们把这三个优势总结成BBC的优势,B就是应用推动主体,两个B一个C,应用推动主体,还有硬件使用平台,C就是用户。从智慧社区到智慧城市,打造真正的城市运营商。城市运营商的名词已经听的耳朵都生茧子了,其实我作为地产业内人,我们很清楚,所谓的城市运营商都是开发商去忽悠政府为了拿地,是为了要政策,这么一个概念而已,真正的城市运营商绝不能只是为了拿地,为了卖房子,为了搞房地产,一定要把这个城市基于智慧社区、智慧城市这样一个目标去构建打造整个社会化的网络体系,它才是真正的城市运营商。无论是城市公共的体系,还是一个基于建筑单元的管控体系,这些是未来城市发展的核心,也是城市跟城市之间联动的一个主体。

在过去20年里头,房地产一直是我们国家,从1998年开始,房地产作为支柱产业在支持中国经济发展,这个行业引领经济发展。到前年万科郁亮喊出来了“白银时代”,现在大家都说房地产行业没有出路了,走下坡路,现在肯定走下坡路了,都得转型,如果这个行业能够有力的推动物联网的引入,房地产这个行业仍然有机会超越互联网行业,继续引领经济的发展,这个行业的体量太大,这个行业面临转型的机遇也是非常现实的。物联网技术研发推进的条件,特别是物联网平台的一个推进,已经提供了一个千载难逢的机会,我们相信在我们推动下,这个目标就一定能够实现。就说这些,谢谢!

编 辑:章芳
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