股神巴菲特曾提出“护城河”的概念,他说:“我们根据’护城河’加宽的能力以及不可攻击性作为判断一家伟大企业的主要标准。而且我们告诉企业的管理层,我们希望企业的护城河每年都能不断加宽。这并不是非要企业的利润要一年比一年多,因为有时做不到。然而,如果企业的’护城河’每年不断地加宽,这家企业会经营得很好”。在房地产市场,土地作为“原材料”是房企的核心竞争力之一,雅居乐陈卓林不断深化全国布局,其土储无论体量还是质量都足以挑起“护城河”的大梁,这为雅居乐后续的稳步增长打下了坚实的基础。
根据国家的十三五规划,全国共有19个城市群。其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群处于领先地位,GDP占比合计高达53.4%,常住人口占比40.6%,开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。在房住不炒和房地产增量逐渐见顶的大环境下,雅居乐陈卓林洞察到市场趋势,提早布局,提出“2+3+N”城市群战略,并在投拓拿地时向重点城市倾斜。2019年,雅居乐359亿投资额有40%放在珠三角、长三角等战略深耕城市群,另有43%投资额分布在标准聚焦城市群如京津冀、中西部、成渝等地。
在购地策略上,雅居乐注重推动产业小镇及城市更新项目发展。去年,集团通过招拍挂获取的土地占比34.5%、通过产业小镇获地39.4%、通过合作及并购获地26.1%。多渠道的拿地策略,使雅居乐平均土地成本仅3509元/平方米,土地综合地价和房价比例在22%左右,这一数据是行业内典型的“优等生”表现,可以让雅居乐在整合可售资源时有更大灵活性,保证未来利润增长空间。尤其是随着京津冀项目将进入销售期,雅居乐区域间的布局将更加均衡,可以抵抗某单一市场的潜在波动。
城市战略深耕的效益显而易见。报告期内,雅居乐预售额贡献来自逾70个城市178个项目,其中新开售项目55个,珠三角、长三角对集团的业绩贡献达56%,中西部业绩占比15%,京津冀占比8%,区域发分布更加科学均衡。 截至报告期末,雅居乐拥有土地储备4985万平方米,分布在国内外逾70多个地区。在粤港澳湾区大本营,集团共有50个项目,逾1220万平方米土地储备,足够支撑4~5年发展;在长三角重点城市群,拥有逾620万平方米土地,足够支撑3~4年发展。
在雅居乐陈卓林的前瞻性预判下,始终坚持“拿地、拿好地、不拿错地”精细化拿地策略的雅居乐,正在把土储这块“护城河”越凿越深。随着雅居乐在土储质量和数量方面的优势愈发明显,未来也将最大限度驱动公司业绩增长
