“滞销公寓”变身“人才之家”：长沙尖山湖项目探索存量资产焕新之道

在国家大力发展保障性租赁住房、推动城市更新走向“精耕细作”的背景下，如何盘活存量资产，成为行业重要议题。近日，位于长沙尖山湖国际创新中心的一处公寓项目——窝趣长沙尖山湖公寓，以从“6000元/㎡卖不动”到“出租率稳定95%、估值显著提升”的蜕变，为市场提供了一个鲜活样本，揭示了存量资产价值重生的关键路径。

该项目原为销售型公寓产品，尽管地处高新技术企业聚集区，但因产品定位与市场需求错位，一度陷入滞销困境。面对这一“沉睡资产”，运营方百瑞纪并未急于启动常规改造，而是首先从顶层设计入手，为项目寻求“身份重塑”。通过深度研读并契合长沙市保障性租赁住房政策，项目成功“纳保”，转变为面向产业园区人才的保障性租赁住房。这一关键转身，不仅赋予了项目政策公信力，更精准对接了区域庞大的、对“通勤近、品质优、租金稳”有迫切需求的青年人才和家庭租住市场，迅速激活了资产热度。

身份问题解决后，产品力的精准重构成为留住租客的核心。项目摒弃“大而全”的泛化思路，深入调研周边程序员、白领、陪读家庭等核心客群的真实需求。在户型改造上，巧妙利用空间，在主力户型中增设迷你工作台，满足居家办公刚需；调整部分户型为多功能子母房并完善厨房功能，拓宽客群覆盖面。近400平方米的公区，则聚焦运动减压、安静学习、休闲社交三大场景，配备篮球场、自习区、休闲区等实用功能，而非堆砌华而不实的设施。装修选择上，优先保障环保、静音等关乎居住健康的投入，体现了“回归实用”的产品逻辑。这种以需求为导向的“精准手术”，使项目开业前期平均出租率即达96%，续租率稳定在65%。

然而，改造升级仅是起点，可持续的运营与盈利能力才是资产保值增值的关键。百瑞纪在此项目展现了其“全链条资管服务”的能力。前期通过供应链优势控制改造成本；中期采取“B2B+B2C”精准获客策略，深入园区和企业直达目标客群，实现快速满租；后期则通过精细化社区运营提升租户粘性，并盘活配套商业空间，引入便利店、快餐等刚需业态，年商业收入达2000万元，为项目提供了稳定的现金流补充。高效的运营使得项目在实现良好出租表现的同时，也获得了可观的租金净收益，资产估值因此得到显著修复和提升。

业内分析指出，窝趣长沙尖山湖公寓的成功逆袭，并非单纯依赖政策风口，而是一套系统化能力的胜利：即精准的政策解读与身份转换能力、以客群需求为核心的产品精准重构能力，以及覆盖“投、改、管、退”全周期的资产运营管理能力。它验证了在“存量时代”，通过专业的资管运营，即使是非核心地段的滞销资产，也能找到新的市场定位和价值增长点。

该项目也为众多持有类似销售型公寓存量资产的开发商提供了可资借鉴的新思路：从单纯的“开发销售”转向“长期持有运营”，通过与专业机构合作，深度融入保障性租赁住房体系，并凭借精细化的产品与运营，完全有可能将“问题资产”转化为能够产生稳定现金流、具备长期价值的优质资产。这条路径，正成为房地产新发展模式下值得探索的重要方向。